Può una difformità edilizia pregiudicare l’agibilità di un immobile e, dunque, compromettere la buona riuscita del preliminare di vendita causandone la risoluzione? A questa domanda ha risposto la Cassazione, con la sentenza n.18051/2023. Secondo i Giudici, infatti, per poter esprimere un parere è necessario, prima, valutare ogni situazione in modo specifico.
Vediamo di seguito il caso.
Cos’è la compravendita immobiliare?
La compravendita è un accordo contrattuale attraverso il quale avviene il trasferimento di proprietà da un soggetto all’altro, generalmente a fronte di un pagamento in denaro. Questo tipo di transazione si distingue dalla permuta, in quanto nella compravendita c’è una transazione finanziaria, mentre nella permuta avviene uno scambio diretto di beni senza coinvolgere denaro. L’atto di compravendita è formalizzato come un atto pubblico e viene stipulato di fronte a un notaio.
Compravendita immobiliare e difformità edilizie: il caso
Il caso preso in esame riguardava un accordo preliminare per la vendita di un immobile.
Il venditore iniziale ha eseguito una serie di lavori sull’immobile che lo hanno reso diverso dalle condizioni iniziali per cui era stata rilasciata l’agibilità.
L’acquirente, in base al contratto preliminare, ha presentato dunque ricorso, denunciando una violazione degli obblighi contrattuali da parte del venditore e ottenendo così, in prima istanza dal Tribunale ordinario la risoluzione del contratto, una penale e la restituzione della caparra.
Alla tale denuncia, però, ha risposto il venditore in appello, sottolineando come si trattasse, in realtò, di divergenze edilizie di modesta entità e che l’acquirente, non concedendogli il tempo di ripristinare le condizioni originali dell’immobile, aveva agito in modo scorretto.
Il parere della Cassazione
Il caso è giunto alla Cassazione, con accuse reciproche di inadempienza. Ma la Corte, per esprimersi, ha chiarito che è necessario stabilire quale delle inadempienze ha causato il maggior danno. Secondo i giudici, infatti, il mancato rilascio del certificato di agibilità da parte del venditore iniziale non comporta automaticamente la risoluzione del contratto a vantaggio dell’acquirente. Prima di procedere con la risoluzione del contratto, è fondamentale valutare se la mancanza del certificato di agibilità e le divergenze strutturali hanno compromesso la commerciabilità dell’immobile.
Se il giudizio stabilisce che l’immobile mantiene tutte le caratteristiche necessarie per un utilizzo corretto e che le divergenze rispetto al progetto originale sono state o possono essere corrette, il contratto preliminare di compravendita rimane valido.
Inoltre, la Cassazione sottolinea che anche se le divergenze strutturali non sono state ancora risolte, l’acquirente deve concedere al venditore il tempo necessario per effettuare le riparazioni. In caso contrario, l’atteggiamento dell’acquirente viene considerato contrario alla buona fede.
Nel caso esaminato, il consulente tecnico d’ufficio (CTU) ha stabilito che le divergenze strutturali potevano essere risolte e che l’immobile avrebbe potuto recuperare l’agibilità, pertanto il contratto preliminare di compravendita è rimasto in vigore.
FONTE: immobiliare.it
