Superbonus, quanto pagherà di tasse chi vende una casa ristrutturata con il 110%?
A partire da gennaio 2024, la vendita di un immobile ristrutturato con il Superbonus 110% non sarà più conveniente come in passato. La legge di bilancio prevede un aumento della tassazione a discapito di chi ha effettuato le ristrutturazioni solo per speculare, quindi comprando a prezzo molto basso per poi rivendere a prezzi elevati. Vediamo insieme come cambieranno le tassazioni sulle plusvalenze e quali scenari si aprono per chi vende una casa ristrutturata con queste agevolazioni.
Cosa cambia nelle tasse sulla vendita di casa con Superbonus?
Da gennaio 2024, chi vende un immobile ristrutturato con il Superbonus 110% entro dieci anni dalla fine dei lavori dovrà pagare il 26% di tasse sull’intera plusvalenza realizzata, senza poter scontare il costo dei lavori agevolati.
In sintesi, la cessione a titolo oneroso di immobili su cui sono terminati lavori agevolati dall’articolo 119 del Dl 34/2020 da non oltre 10 anni determina una plusvalenza imponibile Irpef, nel calcolo della quale le spese sostenute (ma solo quelle agevolate al 110% oggetto di cessione del credito o di sconto in fattura) non rilevano se l’intervento si è concluso da non più di cinque anni, mentre rilevano al 50% in caso contrario.
Sulla plusvalenza è sempre possibile chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% ai sensi dell’articolo 1, comma 496, della legge 266/2005 (eliminando ogni obbligo dichiarativo), ma solo se l’acquisto o la costruzione risalgono ad almeno cinque anni addietro è possibile aggiornare il costo originariamente sostenuto in base all’indice Istat.
Quando non opera la plusvalenza tassabile?
Sono esclusi da questo regime:
- gli immobili ottenuti in eredità;
- gli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
- gli interessati da ristrutturazioni diverse dal bonus 110%.
Per tutti gli altri immobili invece bisognerà attendere 10 anni dalla fine dei lavori per poter rivendere e non subire l’extra-tassazione.
Quanto si paga in più di tasse?
Per capire quanto si dovrà pagare di tasse è necessario calcolare a quanto ammonta la plusvalenza e calcolare il 26% di quella cifra. Vediamo alcune simulazioni realizzate dalla Fondazione nazionale commercialisti, per capire cosa significa in termini di aumento delle tasse.
Esempio n. 1
Prendiamo il caso di un appartamento acquistato nel 2000 a 200.000 euro e rivenduto nel 2024 a 400.000 euro, dopo aver effettuato lavori con il Superbonus per 50.000 euro nel 2021. Con la normativa attuale, non ci sarebbero tasse da pagare essendo decorsi cinque anni.
Con la Manovra 2024, la plusvalenza sarà tassata perché i lavori del Superbonus si sono conclusi da meno di 10 anni rispetto alla vendita.
La tassa sulla plusvalenza tassabile di 88.200 euro sarà di 22.932 euro. Vediamo come si arriva a questo calcolo.
La plusvalenza realizzata è di 150.000 euro (prezzo di cessione 400.000 euro – costo di acquisto 200.000 euro – spesa per il Superbonus 50.000 euro). La plusvalenza tassabile viene determinata sottraendo al prezzo di vendita il costo di acquisto rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, è pari a 88.200 euro. Dunque, se si opta per l’imposta sostitutiva dell’Irpef con aliquota del 26%, le tasse da versare in più arrivano a 22.932 euro (plusvalenza 88.200 euro x 26%).
Esempio n. 2
Se l’appartamento è stato comprato a 200.000 euro nel 2020, con lavori del Superbonus fatti nel 2021 per 50.000 euro e venduto a 400.000 euro nel 2024, la tassa sul guadagno con le regole del 2023 sarebbe di 39.000 euro (difatti la plusvalenza tassabile sarebbe stata pari a 150.000 euro, data dal prezzo di cessione 400.000 euro – costo di acquisto 200.000 euro – spese per interventi edilizi 50.000 euro. Alla plusvalenza di 150mila euro si applica poi l’imposta sostitutiva del 26%).
Con la Manovra 2024, invece, la tassa salirebbe a 52.000 euro. La plusvalenza tassabile è infatti pari a 200.000 euro visto che le spese per i lavori del Superbonus non si potranno scomputare dal prezzo di vendita poiché i lavori sono terminati da meno di cinque anni all’atto della cessione. In questo caso quindi, optando per l’imposta sostitutiva dell’Irpef con aliquota del 26%, si pagheranno 52.000 euro di tasse (plusvalenza 200.000 euro x 26%). Vale a dire 13.000 euro in più di quelli dovuti con le norme attualmente in vigore.
