L’acquisto di un immobile è un’operazione molto importante nella vita di ciascuna persona sia dal punto di vista economico sia da quello personale. A tale scopo le verifiche documentali e tecniche sono essenziali per garantire che l’acquisto di un immobile sia sicuro e privo di rischi legali o patrimoniali. Questi controlli permettono di evitare problematiche future, come vizi occulti, debiti non saldati o abusi edilizi. È fondamentale rivolgersi a professionisti qualificati, come avvocati, notai, ingegneri e architetti, per condurre le necessarie verifiche e assicurarsi che l’acquisto avvenga in conformità alle normative.
Tra i rischi più insidiosi per l’acquirente ci sono i cosiddetti vizi occulti, che non sono visibili al momento della compravendita e che, solo in un secondo momento, possono manifestarsi, causando danni ingenti.
Per questo motivo, è fondamentale conoscere le modalità con cui tutelarsi legalmente in caso di vizi occulti e come le verifiche tecniche e documentali pre-acquisto possano prevenire o attenuare il rischio di incorrere in queste problematiche.
Cosa sono i vizi occulti?
I vizi occulti, come stabilito dall’articolo 1490 del Codice civile, sono quei difetti di un bene immobile che non sono percepibili durante una normale ispezione e che non sono noti all’acquirente al momento della stipula del contratto. Tali difetti non sono visibili o rilevabili con l’ordinaria diligenza e, pertanto, non possono essere conosciuti prima dell’acquisto.
Tuttavia, questi difetti possono rendere l’immobile non idoneo all’uso per cui è stato destinato o, comunque, diminuirne notevolmente il valore. In pratica, un immobile potrebbe sembrare perfetto all’occhio durante la visita iniziale, ma successivamente potrebbero emergere problematiche che richiedono interventi costosi e potenzialmente compromettenti.
Gli esempi di vizi occulti più comuni includono infiltrazioni d’acqua dovute a problemi nei tetti o nelle fondamenta, difetti strutturali che possono emergere sotto forma di crepe nei muri portanti, impianti elettrici o idraulici non a norma o malfunzionanti e difetti nell’isolamento termico e acustico che non sono facilmente individuabili durante un’ispezione superficiale.
Gli strumenti di tutela per l’acquirente
Per proteggersi contro il rischio di acquistare un immobile con vizi occulti, è fondamentale intraprendere quindi una serie di verifiche tecniche e documentali prima della conclusione della compravendita. Le verifiche documentali comprendono tutti i documenti che attestano la regolarità e conformità dell’immobile alle normative urbanistiche, catastali ed edilizie.
Accertamenti documentali
A tale scopo accertamenti preliminari da effettuare prima di un acquisto sono quelli che permettono di verificare la proprietà dell’immobile, al fine di assicurarsi che il venditore sia effettivamente il legittimo proprietario e che non vi siano pendenze legali sull’immobile, come ad esempio ipoteche o pignoramenti. Inoltre, è necessario acquisire una visura catastale per verificare che non vi siano discrepanze tra la situazione catastale e quella reale (per evitare quindi possibili abusi edilizi).
Altri documenti importanti includono il certificato di destinazione urbanistica che certifica che l’immobile è conforme alle normative urbanistiche locali (permettendo quindi al compratore di conoscere la zona in cui ricade l’immobile nonché le possibilità di intervento edilizio sull’immobile stesso) nonché la conformità edilizia, che garantisce che l’immobile sia stato costruito in conformità alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della sua realizzazione. In caso di immobile in condominio, è inoltre anche necessario verificare la regolarità dei pagamenti condominiali, richiedendo all’amministratore di condominio il rilascio di una attestazione di pagamento relativa all’integrale pagamento degli stessi fino all’attualità della richiesta.
In parallelo, le verifiche tecniche sono altrettanto cruciali per individuare eventuali difetti nascosti che potrebbero non essere visibili a una semplice visita. Un tecnico qualificato, come un ingegnere o un architetto, può effettuare una perizia tecnica per valutare eventuali danni strutturali dell’immobile (ade esempio in caso di crepe “sospette”), verificare e controllare l’efficienza degli impianti idraulici ed elettrici.
Infine, seppur possa sembrare un’ipotesi poco frequente, possono essere ancora presenti residui di amianto su impianti o parti comuni dell’edificio, essendo stato un materiale largamente utilizzato tra gli anni ’60 ed ’80, circostanza fondamentale da conoscere per evitare spiacevoli sorprese visti i costi legati alla bonifica.
Dove effettuare le ricerche?
I documenti indicati possono essere reperiti in autonomia dal futuro acquirente in parte reperendo la documentazione presso il catasto (per la piantina catastale e le trascrizioni di eventuali pignoramenti) in parte attraverso il Comune.
Si segnala, tra le altre, un passaggio di una sentenza del TAR Milano, la numero 1857/2011, la quale ha ad oggetto proprio la richiesta di accesso alla documentazione detenuta presso il comune da parte dell’acquirente di un immobile:
“La ricorrente riveste infatti una posizione che la legittima a richiedere l’accesso agli atti, dal momento che, per giurisprudenza pacifica, la legittimazione all’accesso va riconosciuta a chiunque possa dimostrare che gli atti procedimentali oggetto dell’accesso abbiano spiegato o siano idonei a spiegare effetti diretti o indiretti nei suoi confronti, indipendentemente dalla lesione di una posizione giuridica, stante l’autonomia del diritto di accesso, inteso come interesse ad un bene della vita distinto rispetto alla situazione legittimante all’impugnativa dell’atto”.
In alternativa ad un accesso autonomo presso gli enti di riferimento si potrebbe optare per farsi delegare espressamente dal promittente venditore già nel preliminare di vendita ad effettuare tali indagini oppure, ancora meglio, far effettuare la richiesta direttamente dal venditore prima di firmare qualsiasi preliminare o proposta irrevocabile.
Come tutelarsi legalmente
Per tutelarsi legalmente, l’acquirente può inserire nel contratto di compravendita alcune clausole che stabiliscano la responsabilità del venditore in caso di vizi occulti. In particolare, è possibile prevedere una garanzia sui vizi che obblighi il venditore a rispondere per i difetti non visibili al momento dell’acquisto. Inoltre, una corretta due diligence pre-acquisto, eseguita da professionisti qualificati, può ridurre significativamente il rischio di acquistare un immobile con vizi nascosti.
Il Codice Civile italiano stabilisce che il venditore è responsabile per i vizi occulti che riducono l’utilizzo dell’immobile o ne compromettono il valore, anche se questi vizi non sono stati immediatamente rilevabili al momento dell’acquisto. In particolare, gli articoli 1940 e 1492 del nostro codice prevedono che l’acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo in caso di vizi occulti, a condizione che vengano scoperti entro un periodo ragionevole dalla compravendita. Questo termine è generalmente di 8 giorni dalla scoperta del vizio e decorre dalla consegna se il vizio è apparente, cioè riconoscibile dal buon padre di famiglia con ordinaria diligenza (vedi articolo 1511 c.c.), mentre se invece è occulto decorre dalla scoperta.
In tale contesto, la Corte di Cassazione ha confermato più volte la responsabilità del venditore per i vizi occulti. Ad esempio, con la sentenza numero 24130 del 2011, la Cassazione ha ribadito che la responsabilità del venditore per i vizi occulti si estende anche ai difetti che si rivelano solo dopo l’acquisto, qualora questi influiscano sul valore o sull’utilizzo dell’immobile. In un’altra sentenza, la numero 15535 del 2014, la Corte ha stabilito che, in caso di vizi occulti, l’acquirente ha diritto a chiedere il risarcimento del danno anche nel caso in cui il vizio si presenti solo dopo diverso tempo dalla compravendita.
FONTE: immobiliare.it
