L’usucapione si configura come una delle ipotesi per acquisire un diritto sui beni immobili a titolo originario (quando non vi è proprietario di un bene e non si sa chi sia).
È disciplinata dall’articolo 1158 del codice civile e seguenti, nel quale si legge che “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni”.
La sua attuazione, a differenza degli acquisti a titolo derivativo (il caso classico è quello della compravendita), non ha bisogno del consenso di chi era titolare del diritto su quel bene in precedenza.
In un mondo sempre più tecnologizzato, nel quale ognuno di noi è in grado di tenere monitorati investimenti e proprietà con un semplice click sul computer, questa tipologia di situazione si verifica ormai con una frequenza davvero minima rispetto al recente passato. Eppure capita ancora che ci siano abitazioni, residenze e terreni che cambiano intestazione per l’intervento di quello che viene comunemente definito passaggio per usucapione.
Quando può verificarsi l’usucapione
Per provare l’acquisto della proprietà per usucapione, bisogna dimostrare di possedere l’immobile da vent’anni e di essersi comportati sempre come il proprietario vero e proprio.
Nel momento in cui decorre il termine si diventa proprietari in automatico, ma poi la proprietà va fatta risultare nei pubblici registri. In questo caso, l’occupante ha il diritto di rivolgersi al tribunale territoriale di competenza per ottenere il riconoscimento della proprietà.
Usucapione: chi ne ha diritto e i requisiti
Vediamo in dettaglio quali sono gli elementi concreti attraverso cui si può dimostrare l’usucapione di un immobile:
- possesso continuo: l’usucapione di un bene immobile avviene dopo il possesso continuato e incontestato per 20 anni;
- ininterrotto: bisogna inoltre provare che non ci siano stati avvenimenti, che secondo la legge, comportino un arresto nell’esercizio del possesso;
- pacifico: il possesso sull’immobile non deve essere stato ottenuto con violenza, ovvero mediante atti abusivi che abbiano tolto il bene al proprietario precedente
- manifesto: il possesso deve essere stato acquisito in modo palese. Deve essere manifesto e non occultato dal possessore, ma al contrario va esercitato in modo pubblico, di modo che sia visibile a tutti o a un gran numero di persone
Ai fini dell’usucapione sono importanti anche altri tre requisiti:
- la volontà di possedere un bene come se si fosse titolare del diritto di proprietà;
- l’esercizio dei poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale;
- lo stato di fatto che si configura in modo tale da far apparire il possessore come titolare del diritto reale.
Usucapione tra parenti
Usucapione tra parenti non è mai possibile secondo la legge, inoltre, non c’è differenza tra parenti stretti o no, l’unico elemento da considerare è che ci sia un grado di parentela tra il proprietario del bene e chi cerca di usucapire.
Esiste però una discriminante, ovvero quella della tolleranza. Se, ad esempio, una madre permette al figlio di vivere in un’abitazione di proprietà allora a quel punto chi usufruisce del bene è consapevole, quindi tollera.
Come si avvia la pratica di usucapione
Per chi desidera appropriarsi di un terreno, di un fabbricato o anche di mobili, è bene sapere che ci sono regole specifiche per presentare domanda di usucapione. Non è un meccanismo automatico, deve essere dichiarata con una sentenza del giudice, instaurando una causa contro il formale proprietario, che potrebbe opporsi e far valere i suoi diritti.
Per provare l’acquisto della proprietà per usucapione si può utilizzare qualunque mezzo di prova, anche se il più delle volte si fa ricorso ai testimoni.
La Corte di Cassazione ha riconosciuto che la prova testimoniale è da sola sufficiente nel giudizio di usucapione. Secondo l’articolo 5 del Decreto legislativo numero 28 del 2010, l’accertamento dell’usucapione rientra fra le materie oggetto di mediazione obbligatoria: prima di attivare un procedimento per usucapire un bene immobile è necessario avviare la procedura conciliativa, prevista obbligatoriamente.
Il procedimento ha natura non contenziosa e si svolge alla presenza di un mediatore abilitato presso un organismo riconosciuto dal Ministero della Giustizia, consiste nell’attivare la mediazione contro qualcuno che potrebbe essere proprietario. In caso di esito positivo, viene trovato un accordo e redatto un verbale firmato da entrambe le parti.
Nel caso in cui invece l’accordo non ci sia, verrà redatto un verbale negativo di mediazione che verrà presentato in tribunale e si avvierà la pratica di usucapione in giudizio, redatto da un avvocato o da un notaio alla controparte, tramite un ufficiale giudiziario e l’avvenuto accertamento dell’usucapione deve essere poi trascritto nei pubblici registri immobiliari. I tempi del procedimento possono essere lunghi.
In ogni caso, l’effetto è retroattivo, con principio dalla data di inizio del termine di possesso continuato ventennale.
Come si prova l’usucapione e quali mezzi sono ammessi
Il possesso deve essere dimostrato attraverso azioni concrete e visibili, per esempio:
- la sostituzione di serrature dell’appartamento;
- la realizzazione di opere murarie di recinzione del fondo;
- la modifica della destinazione d’uso dell’immobile.
Quindi, chi vuole ottenere l’usucapione deve dimostrare di aver esercitato sul bene un potere di fatto, che corrisponde a quello del proprietario.
Gli elementi da presentare per la verifica possono essere normali mezzi di prova del processo civile, come i documenti (le fotografie da cui si possono individuare le modifiche dei luoghi), oppure le testimonianze delle persone informate sul fatto che quella determinate persona ha effettivamente esercitato i poteri di proprietario.
Usucapione di un terreno agricolo
Ci sono anche delle differenze tra l’usucapione di un terreno agricolo e quello di un fabbricato ad uso abitativo o commerciale.
Nel primo caso, bisognerà dimostrare di aver realizzato determinate opere sul fondo, oltre che di aver gestito il terreno come proprietario dello stesso, anche attraverso degli interventi concreti.
Questi possono essere costituiti, ad esempio, da un mutamento della destinazione, una recinzione, una demolizione, una costruzione, una ristrutturazione o l’impedimento dell’accesso a terzi (ad esempio con un cancello). Se il terreno confinante ha già una recinzione, è necessario dimostrare che tale recinzione abbia subito delle modifiche volte a escludere l’accesso di terzi al terreno, ad esempio cambiando le chiavi o dotando la recinzione di un cancello elettrico la cui apertura è rimessa alla sola discrezione del possessore.
Da tale atto deve decorrere un certo periodo di tempo. Il termine per l’usucapione è, in generale, 20 anni. Nel caso di terreni montani o con reddito dominicale inferiore a 180 euro, il termine è di 15 anni. Per chi invece acquista il terreno con un atto che però si rivela nullo perché il venditore non era il legittimo proprietario, il termine è di 10 anni.
I costi del procedimento per l’accertamento dell’usucapione
I costi del procedimento relativo all’accertamento dell’usucapione dipendono in primo luogo dal valore del bene su cui si vuol fare valere il diritto.
Indicativamente, la parcella dell’avvocato potrebbe variare da 2.000 a 6.000 euro, a seconda del valore del bene. Si tratta, in ogni caso, di stime puramente indicative e che non possono essere prese come riferimento generalizzato: ogni caso va valutato singolarmente e con l’aiuto dei professionisti individuati. Oltre a questo, sono previste imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Usucapione abbreviata: in cosa consiste
L’usucapione abbreviata sui beni immobili è disciplinata dall’articolo 1159 del codice civile che, in questo caso, dimezza i termini di acquisizione del diritto sui beni immobili.
Viene applicata quando un soggetto, acquistando in buona fede un diritto da chi, pur affermandosi titolare dello stesso, non lo sia effettivamente, trascriva il proprio titolo di acquisto nei registri immobiliari.
L’usucapione abbreviata si compie con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo.
Quando decade l’usucapione
Come si legge nell’articolo 1167 del codice civile si può avere l’interruzione dell’usucapione per perdita del possesso: “quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. L’interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta l’azione diretta a recuperare il possesso e questo è stato recuperato”.
FONTE: immobiliare.it
