Ogni volta che si compra casa all’interno di un condominio, sorge il legittimo dubbio in merito al pagamento delle spese condominiali arretrate, insolute, e in corso. Chi le paga? Il vecchio, o il nuovo proprietario condòmino?
A tal proposito, la legge stabilisce il quadro normativo, mentre la giurisprudenza, come spesso accade, ha messo un punto recente, sciogliendo dubbi e dando risposte agli interrogativi.
Quali spese condominiali sono a carico del venditore?
Diritti e responsabilità in materia di spese condominiali si dividono tra i due principali attori al momento della compravendita, ossia venditore e nuovo acquirente. Cominciamo dalle spese che restano a carico del venditore.
Fino al giorno del compromesso, al venditore spetta sicuramente il pagamento delle spese condominiali ordinarie, arretrate o in corso, ad esempio:
- utenze comuni;
- interventi manutentivi che non aumentano il valore del fabbricato.
Ci sarebbero anche le spese straordinarie, in genere le più costose, ma questo capitolo rappresenta una materia più complessa e delicata. Rientrano in queste spese i seguenti costi:
- lavori di manutenzione che comportano migliorie e innovazioni e aumentano il valore del fabbricato (come il rifacimento della facciata e del tetto);
- la sostituzione della caldaia centralizzata;
- l’installazione di un nuovo ascensore;
- e altro ancora.
Ma cosa accade una volta firmato il compromesso e ultimato il passaggio di proprietà della casa? Chi paga le spese condominiali? Il vecchio o il nuovo proprietario? Vediamo come risponde la legge.
Quando vendi casa chi paga le spese condominiali?
Una sentenza della Corte di Cassazione (numero 7260 del 19 marzo 2024) ha confermato l’orientamento vigente da tempo, ossia: le spese condominiali non ancora versate dal venditore passano a carico del nuovo proprietario acquirente, che ne risponde in modo solidale.
Questa regola si applica anche nel caso in cui l’immobile sia stato acquisito tramite una procedura di espropriazione forzata, chiarisce la Corte Suprema.
La sentenza dei giudici è giustificata da quanto disposto dall’articolo 63, comma 4 del Codice civile. Secondo la norma, chi subentra nei diritti di un condomino, e nei diritti delle parti comuni (per i quali sono appunto previste le spese ordinarie) è obbligato al pagamento:
- dei contributi relativi all’anno in corso;
- dei contributi relativi all’anno precedente il passaggio di proprietà.
Quindi, per legge chi compra casa deve pagare le spese condominiali del vecchio proprietario condòmino, anche quando questi risulta moroso.
Per questo, e altri motivi, quando si acquista casa è importante prestare molta attenzione alle spese condominiali. Occorre appurare se il venditore dell’immobile era o meno un condomino moroso.
Quali spese condominiali paga il nuovo proprietario
Il nuovo proprietario, che assume il ruolo di condòmino, è tenuto al pagamento delle spese condominiali (specialmente quelle ordinarie e per le parti comuni), insieme al venditore, in solido. Inoltre, la norma indica chiaramente i contributi che dovrà versare, comprendendo sia quelli dell’anno attuale che quelli dell’anno precedente.
Esempio concreto
Ipotizziamo che un appartamento condominiale venga venduto nel mese di giugno 2024 (data del compromesso e del passaggio di proprietà). Sia il nuovo proprietario, che il precedente, per legge sono responsabili di tutti gli oneri condominiali relativi all’anno della vendita (2024), e all’anno precedente (2023).
Tuttavia, è importante sapere che il pagamento di queste spese è un’obbligazione solidale. Ciò implica che l’amministratore del condominio ha il diritto di richiedere il pagamento delle spese da entrambi, sia dal venditore che dall’acquirente, poiché entrambi sono responsabili nei confronti del condominio. Ma, una volta che il nuovo condomino ha saldato il debito precedente, può chiedere al venditore il rimborso delle spese non pagate dal precedente condomino moroso, poiché il vecchio condomino è l’unico responsabile finale delle spese ordinarie scadute.
Il nuovo acquirente potrà recuperare anche quanto pagato per le spese ordinarie dell’anno precedente l’acquisto della proprietà.
Spese straordinaria: chi la paga?
Le spese condominiali straordinarie sono in genere quelle più costose, e connesse alla manutenzione straordinaria, ad interventi di ristrutturazioni o innovazioni. Ad esempio, la sostituzione di un impianto di riscaldamento centralizzato rientra in questo capitolo di spesa. Ma chi le paga?
Poiché questi interventi si decidono in assemblea condominiale, per individuare il soggetto obbligato occorre fare riferimento alla data della delibera assembleare. In mancanza di diversi accordi tra le parti, queste spese gravano su chi aveva il ruolo di condomino quando le spese sono state approvate con delibera assembleare. Anche se i lavori sono eseguiti dopo la firma del contratto di compravendita.
FONTE: immobiliare.it
