La sentenza n. 10025 del 2 novembre 2023 del Tribunale di Napoli affronta una questione delicata, ovvero quella la responsabilità per il pagamento delle spese condominiali relative a lavori straordinari approvati prima della stipula del rogito notarile di compravendita.
La decisione, ci consente di chiarire la corretta ripartizione degli oneri finanziari tra venditore e acquirente in relazione al momento critico della delibera di approvazione dei lavori straordinari.
I fatti
Nel caso specifico, il Tribunale di Napoli si è trovato a decidere su chi dovesse sostenere il costo dei lavori straordinari approvati dall’assemblea condominiale prima della vendita di un’unità immobiliare.
La controversia è nata quando la società appaltatrice ha richiesto il pagamento dei lavori al nuovo proprietario, mentre questi ha sostenuto che l’onere doveva ricadere sul venditore, proprietario dell’unità immobiliare al momento dell’approvazione dei lavori.
La decisione
La sentenza ha stabilito che le spese condominiali per lavori straordinari, approvate prima del rogito, debbano essere imputate a chi era proprietario al momento della delibera. Ciò è in linea con il principio che la responsabilità per le spese condominiali segue la titolarità dell’immobile al momento della decisione di intraprendere i lavori. Questo principio riflette la natura giuridica delle delibere assembleari nel condominio, che vincolano i proprietari al momento della loro adozione.
La questione riguardante l’attribuzione delle spese di manutenzione straordinaria in ambito condominiale in caso di compravendita di un appartamento è stata oggetto anche di un’altra significativa decisione della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021. Si segnalava che la responsabilità del pagamento delle spese di ristrutturazione straordinaria incombe sul proprietario che deteneva l’appartamento al momento in cui i lavori sono stati deliberati dall’assemblea condominiale, indipendentemente dal fatto che tali lavori siano stati realizzati e pagati dopo la stipula del contratto di compravendita.
Nello specifico, la Corte ha ritenuto che le delibere assembleari che impongono spese per lavori di manutenzione straordinaria creino obbligazioni propter rem, ovvero obbligazioni che gravano sul proprietario del bene al momento della deliberazione. Queste obbligazioni sono indipendenti dalla successiva alienazione del bene.
Di conseguenza, il vecchio proprietario rimane responsabile del pagamento di tali spese anche se la realizzazione effettiva dei lavori e il relativo pagamento avvengono dopo la vendita dell’immobile.
Cosa emerge
Le decisioni giurisprudenziali emesse hanno importanti implicazioni pratiche e ci consente di evidenziare due aspetti da tenere a mente prima di effettuare l’acquisto di una casa in condominio:
- l’acquirente deve verificare lo stato delle delibere assembleari e delle eventuali pendenze finanziarie prima di concludere l’acquisto;
- il venditore ha l’obbligo di informare l’acquirente circa eventuali spese straordinarie già deliberate.
Da queste preliminari precauzioni ne consegue il seguente principio: la responsabilità per le spese condominiali è legata alla titolarità dell’unità immobiliare nel momento in cui le decisioni sono prese.
FONTE: immobiliare.it
