La tematica del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato rappresenta un argomento molto interessante ai giorni nostri, soprattutto per quei condomini proprietari che hanno acquistato il proprio appartamento all’interno di condominii ormai datati.
L’ipotesi in parola viene disciplinata dall’art. 1118 c.c. e costituisce una questione che, sempre con maggiore frequenza, viene esaminata anche dai giudici italiani.
Le domande che spesso vengono poste e sorgono spontanee sul punto sono:
- È sempre possibile distaccarsi dall’impianto centralizzato e quali sono le condizioni per poterlo fare?
- Chi si distacca è tenuto a pagare le spese di gestione relative all’impianto centralizzato?
- Cosa si intende per consumo involontario che viene addebitato nonostante il distacco?
È sempre possibile staccarsi dall’impianto centralizzato e a quali condizioni?
Partiamo dalla norma.
L’art. 1118, 4 comma c.c. stabilisce che “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Il condomino che intenda, quindi, distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, in presenza del verificarsi delle due condizioni previste dalla norma di cui sopra – ovvero non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento al sistema o aggravio di spesa per gli altri condomini -, potrà munirsi di un impianto autonomo, ma detta scelta non comporta per il medesimo la rinuncia alla titolarità sulla parte comune.
Rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, purché dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Come abbiamo appena accennato, affinché avvenga il distacco si devono verificare due condizioni.
La prima consiste nel fatto che, dalla separazione dall’impianto centralizzato, non debbano discendere notevoli squilibri di funzionamento del medesimo. La presenza dell’aggettivo notevoli consente di poter affermare che viene meno il diritto al distacco, quando questo provochi dei malfunzionamenti rilevanti e considerevoli: in pratica, il sistema centralizzato ne deve risultare pregiudicato nel proprio funzionamento.
La seconda condizione richiesta dal legislatore per permettere il distacco è che da ciò non derivino aggravi di spesa per il condominio. Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato, ma, in effetti, molto importante.
Costituendo una parte comune del condominio, l’impianto centralizzato continuerà a rimanere di titolarità in quota del condomino che si è distaccato. Di conseguenza, chi si distacca dovrà partecipare economicamente:
- alla spesa di manutenzione straordinaria e di conservazione e messa a norma dell’impianto centralizzato del condominio;
- alla spesa collegata al consumo involontario.
Riscaldamento in condominio: cosa si intende per consumo volontario e involontario?
A tale scopo, ci soccorre la normativa europea UNI 10200, secondo cui, in applicazione dei principi di correttezza ed equità definiti dalla medesima Direttiva Europea, ognuno deve pagare in proporzione ai propri consumi, effettivi o potenziali.
Ciò permette, in ambito di determinazione delle spese di consumo dell’impianto di riscaldamento, di distinguere i consumi volontari da quelli involontari.
Il consumo volontario viene definito come il calore utilmente impiegato per il riscaldamento degli ambienti, mentre quello involontario viene considerato la perdita energetica che, pur non essendo voluta, costituiscono una quota parte del processo necessario per ottenere il funzionamento del servizio richiesto.
Del consumo involontario deve farsi carico anche il condomino che decide di distaccarsi, venendosi a configurare come una quota parte delle spese di riscaldamento sostenuta da tutti i condomini per compensare le dispersioni di calore che, normalmente, si verificano nell’impianto centralizzato.
Il consumo involontario, quindi, altro non è che un deficit di sistema la cui spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini, indipendentemente dall’effettivo utilizzo dell’impianto centralizzato.
Il principio di diritto sancito dalla Cassazione Civile con la recentissima Ordinanza n. 29838/2022 in tema di consumo involontario
Anche la Suprema Corte è stata chiamata ad intervenire sul punto.
In particolare, i giudici di legittimità hanno affrontato, in via incidentale, la questione della quantificazione delle spese di consumo involontario, dopo che i proprietari di un’unità condominiale, distaccata dall’impianto centralizzato, avevano sostenuto che il Giudice di Appello non aveva correttamente valutato, nel momento della quantificazione delle medesime, le concrete modalità tecniche della separazione attuate per scindersi dal sistema di riscaldamento condominiale.
In effetti, parte ricorrente riteneva che le misure adottate per installare l’impianto autonomo fossero di per sé idonee ad escludere, in maniera definitiva, che il proprio appartamento potesse, anche solo indirettamente, usufruire e godere di un apporto di calore proveniente dal riscaldamento centralizzato e/o, in ogni caso, la sua predisposizione riducesse ai minimi termini lo scambio termico tra le diverse unità immobiliari, non avvantaggiandosi del calore prodotto dagli altri appartamenti.
La Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 29838/2022, di diverso avviso rispetto alle argomentazioni dei ricorrenti, riteneva che poiché il concetto di consumo involontario – la cui entità è determinabile in base ai parametri di cui alla normativa UNI 10200:2015 ex D.Lgs. n. 102 del 2014 – prescinde dal grado di separatezza materiale dell’immobile rispetto alla residua ubicazione dell’impianto centralizzato, spetta anche al condomino che si sia distaccato dall’impianto pagare le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria attinenti alla conservazione dell’impianto, nonché le spese per il combustibile, in quanto il consumo involontario viene considerato sempre presente in caso di distacco.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
FONTE: immobiliare.it
